TL;DR<\/strong><\/p>\n —<\/p>\n Przychody z najmu prywatnego od 1 stycznia 2022 roku rozlicza si\u0119 wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142tem od przychod\u00f3w ewidencjonowanych wed\u0142ug stawki 8,5%<\/strong>, a od nadwy\u017cki ponad 100 000 z\u0142 wed\u0142ug 12,5%. Podatnik osi\u0105gaj\u0105cy takie przychody jest jednak zwolniony z obowi\u0105zku prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w oraz wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych<\/strong> w odniesieniu do nieruchomo\u015bci mieszkalnych.<\/p>\n —<\/p>\n Wynajmujesz mieszkanie po godzinach pracy i zastanawiasz si\u0119, czy opr\u00f3cz zap\u0142aty podatku musisz prowadzi\u0107 jakie\u015b ksi\u0119gi. Pytanie jest zasadne, poniewa\u017c rycza\u0142t od przychod\u00f3w ewidencjonowanych co do zasady wi\u0105\u017ce si\u0119 z obowi\u0105zkami dokumentacyjnymi. Najem prywatny<\/strong> ma tu jednak status szczeg\u00f3lny, kt\u00f3ry ustawodawca potraktowa\u0142 wyj\u0105tkowo \u0142agodnie.<\/p>\n Niniejszy artyku\u0142 wyja\u015bnia, jakie obowi\u0105zki ewidencyjne<\/strong> spoczywaj\u0105 na podatniku osi\u0105gaj\u0105cym przychody z najmu prywatnego. Om\u00f3wione zosta\u0142y zasady opodatkowania rycza\u0142tem, zakres zwolnienia z ewidencji przychod\u00f3w oraz kwestia wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych dla nieruchomo\u015bci mieszkalnych.<\/p>\n —<\/p>\n Ustawodawca rozdziela \u017ar\u00f3d\u0142a przychod\u00f3w na potrzeby podatku dochodowego. W art. 10 ust. 1 ustawy o PIT<\/strong> wymieniono poszczeg\u00f3lne kategorie, w\u015br\u00f3d kt\u00f3rych pozarolnicza dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza figuruje w pkt 3, a najem w pkt 6.<\/p>\n Pod poj\u0119ciem najmu z art. 10 ust. 1 pkt 6<\/strong> mieszcz\u0105 si\u0119 najem, podnajem, dzier\u017cawa, poddzier\u017cawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Obejmuje to tak\u017ce dzier\u017caw\u0119 i poddzier\u017caw\u0119 dzia\u0142\u00f3w specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego sk\u0142adnik\u00f3w na cele nierolnicze. Z zakresu tego \u017ar\u00f3d\u0142a wy\u0142\u0105czono sk\u0142adniki maj\u0105tku zwi\u0105zane z dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105.<\/p>\n Rozdzielenie obu \u017ar\u00f3de\u0142 ma znaczenie praktyczne. Je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 pozostaje poza maj\u0105tkiem firmowym, czynsz trafia do \u017ar\u00f3d\u0142a najem, a nie do dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej. Konsekwencj\u0105 jest odr\u0119bny tryb opodatkowania oraz odmienny zakres obowi\u0105zk\u00f3w dokumentacyjnych.<\/p>\n Dla samozatrudnionego oznacza to, \u017ce prywatny wynajem mieszkania nie miesza si\u0119 z rozliczeniem prowadzonej dzia\u0142alno\u015bci. Czynsz z najmu prywatnego rozlicza si\u0119 niezale\u017cnie, wed\u0142ug w\u0142asnych zasad opisanych w dalszej cz\u0119\u015bci artyku\u0142u.<\/p>\n —<\/p>\n Od 1 stycznia 2022 roku<\/strong> najem prywatny podlega opodatkowaniu wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142tem od przychod\u00f3w ewidencjonowanych<\/strong>. Wcze\u015bniejsza mo\u017cliwo\u015b\u0107 wyboru skali podatkowej dla tego \u017ar\u00f3d\u0142a zosta\u0142a zniesiona, a rycza\u0142t sta\u0142 si\u0119 jedyn\u0105 dopuszczaln\u0105 form\u0105.<\/p>\n Zakres przedmiotowy rycza\u0142tu w odniesieniu do najmu okre\u015bla art. 6 ust. 1a ustawy o zrycza\u0142towanym podatku<\/strong>. Opodatkowaniu podlegaj\u0105 otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieni\u0105dze i warto\u015bci pieni\u0119\u017cne. Do podstawy wlicza si\u0119 r\u00f3wnie\u017c warto\u015b\u0107 otrzymanych \u015bwiadcze\u0144 w naturze oraz innych nieodp\u0142atnych \u015bwiadcze\u0144 z tytu\u0142u umowy najmu, podnajmu, dzier\u017cawy, poddzier\u017cawy lub innych um\u00f3w o podobnym charakterze.<\/p>\n Stawka rycza\u0142tu od najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodu<\/strong>. Od nadwy\u017cki ponad 100 000 z\u0142<\/strong> stawka ro\u015bnie do 12,5%<\/strong>. Pr\u00f3g odnosi si\u0119 do \u0142\u0105cznego przychodu z tego \u017ar\u00f3d\u0142a w roku podatkowym.<\/p>\n Istotna jest podstawa, od kt\u00f3rej liczy si\u0119 podatek. Rycza\u0142t nalicza si\u0119 od faktycznie otrzymanego przychodu, bez mo\u017cliwo\u015bci pomniejszenia o koszty podatkowe<\/strong>. Wydatki na remont, wyposa\u017cenie czy media nie obni\u017caj\u0105 podstawy opodatkowania, je\u015bli najem rozliczany jest rycza\u0142tem poza dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105.<\/p>\n Brak koszt\u00f3w podatkowych ma bezpo\u015bredni zwi\u0105zek z dalej omawianymi obowi\u0105zkami ewidencyjnymi. Skoro koszty nie wp\u0142ywaj\u0105 na rozliczenie, zanika potrzeba ich szczeg\u00f3\u0142owego dokumentowania na potrzeby tego \u017ar\u00f3d\u0142a.<\/p>\n —<\/p>\n Zasad\u0105 og\u00f3ln\u0105 dla rycza\u0142tu jest obowi\u0105zek prowadzenia ewidencji. Art. 15 ust. 1 ustawy o zrycza\u0142towanym podatku<\/strong> nak\u0142ada na podatnik\u00f3w oraz sp\u00f3\u0142ki, kt\u00f3rych wsp\u00f3lnicy s\u0105 opodatkowani rycza\u0142tem, obowi\u0105zek posiadania i przechowywania dowod\u00f3w zakupu towar\u00f3w, prowadzenia wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych oraz warto\u015bci niematerialnych i prawnych, a tak\u017ce prowadzenia odr\u0119bnie za ka\u017cdy rok podatkowy ewidencji przychod\u00f3w<\/strong>.<\/p>\n Obowi\u0105zek prowadzenia ewidencji powstaje co do zasady od dnia, od kt\u00f3rego ma zastosowanie opodatkowanie rycza\u0142tem. Ewidencj\u0119 oraz dowody stanowi\u0105ce podstaw\u0119 wpis\u00f3w, a tak\u017ce dowody zakupu, przechowuje si\u0119 w miejscu wykonywania dzia\u0142alno\u015bci albo w biurze rachunkowym, kt\u00f3remu powierzono jej prowadzenie.<\/p>\n Dla najmu prywatnego decyduj\u0105ce jest jednak zastrze\u017cenie z art. 15 ust. 3 ustawy<\/strong>. Przepis ten stanowi, \u017ce obowi\u0105zek prowadzenia ewidencji nie dotyczy podatnik\u00f3w osi\u0105gaj\u0105cych przychody, o kt\u00f3rych mowa w art. 6 ust. 1a lub 1d. To w\u0142a\u015bnie art. 6 ust. 1a obejmuje przychody z najmu prywatnego.<\/p>\n Stanowisko to potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 wrze\u015bnia 2020 roku<\/strong> (nr 0115-KDIT1.4011.546.2020.1.MN). Organ wskaza\u0142, \u017ce co do zasady obowi\u0105zek prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w powstaje od dnia, od kt\u00f3rego ma zastosowanie opodatkowanie rycza\u0142tem. Stosownie jednak do art. 15 ust. 3 ustawy obowi\u0105zek ten nie dotyczy podatnik\u00f3w osi\u0105gaj\u0105cych przychody, o kt\u00f3rych mowa w art. 6 ust. 1a.<\/p>\n Wniosek jest jednoznaczny. Podatnicy osi\u0105gaj\u0105cy przychody z najmu prywatnego zostali wy\u0142\u0105czeni z obowi\u0105zku prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w na potrzeby rycza\u0142tu od przychod\u00f3w ewidencjonowanych.<\/p>\n —<\/p>\n Zwolnienie z art. 15 ust. 3 ustawy odnosi si\u0119 do ewidencji przychod\u00f3w, lecz nie wspomina wprost o wykazie \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych. Powstaje zatem pytanie, czy wynajmuj\u0105cy prywatnie musi taki wykaz prowadzi\u0107.<\/p>\n Odpowiedzi dostarcza Rozporz\u0105dzenie Ministra Finans\u00f3w w sprawie prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w i wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych oraz warto\u015bci niematerialnych i prawnych<\/strong>. Akt ten okre\u015bla spos\u00f3b prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w oraz wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych i warto\u015bci niematerialnych i prawnych.<\/p>\n Zgodnie z \u00a7 12 ust. 1 rozporz\u0105dzenia<\/strong> wykaz \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych zawiera co najmniej nast\u0119puj\u0105ce dane:<\/p>\n Zapis\u00f3w dotycz\u0105cych \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych dokonuje si\u0119 w wykazie najp\u00f3\u017aniej w miesi\u0105cu przyj\u0119cia ich do u\u017cywania. Wprowadzenie w terminie p\u00f3\u017aniejszym traktuje si\u0119 jako ujawnienie \u015brodka trwa\u0142ego, o kt\u00f3rym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym<\/strong>.<\/p>\n Podatnik prowadz\u0105cy wykaz jest obowi\u0105zany zbroszurowa\u0107 go i kolejno ponumerowa\u0107 karty. Wykaz mo\u017ce by\u0107 prowadzony r\u00f3wnie\u017c w systemie teleinformatycznym, co dopuszcza prowadzenie go w formie elektronicznej.<\/p>\n —<\/p>\n Samo rozporz\u0105dzenie przewiduje katalog sk\u0142adnik\u00f3w, kt\u00f3rych wykazem nie obejmuje si\u0119. Decyduje o tym \u00a7 12 ust. 5 rozporz\u0105dzenia<\/strong>, zawieraj\u0105cy wy\u0142\u0105czenie istotne dla najmu prywatnego nieruchomo\u015bci mieszkalnych.<\/p>\n Wykazem nie obejmuje si\u0119 budynk\u00f3w mieszkalnych, lokali mieszkalnych stanowi\u0105cych odr\u0119bn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, grunt\u00f3w lub prawa u\u017cytkowania wieczystego gruntu zwi\u0105zanego z takim budynkiem lub lokalem, sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej. Wy\u0142\u0105czenie obejmuje tak\u017ce sp\u00f3\u0142dzielcze prawo do lokalu u\u017cytkowego, kt\u00f3rego warto\u015b\u0107 pocz\u0105tkow\u0105 ustala si\u0119 zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym<\/strong>.<\/p>\n W \u015bwietle tego przepisu wykaz nie jest obowi\u0105zkowy w przypadku nieruchomo\u015bci mieszkalnych b\u0119d\u0105cych przedmiotem najmu prywatnego. Rozporz\u0105dzenie wprost wy\u0142\u0105cza obowi\u0105zek prowadzenia wykazu w stosunku do takiego \u015brodka trwa\u0142ego.<\/p>\n Dodatkowym argumentem jest charakter samego rycza\u0142tu. Przy rycza\u0142cie od przychod\u00f3w ewidencjonowanych podatnik nie uwzgl\u0119dnia \u017cadnych koszt\u00f3w podatkowych, co obejmuje r\u00f3wnie\u017c odpisy amortyzacyjne od nieruchomo\u015bci. Skoro amortyzacja nie wp\u0142ywa na rozliczenie, prowadzenie wykazu na potrzeby najmu prywatnego traci uzasadnienie.<\/p>\n \u0141\u0105cz\u0105c oba przepisy, otrzymujemy klarowny obraz. Podatnicy osi\u0105gaj\u0105cy przychody z najmu prywatnego nieruchomo\u015bci mieszkalnych nie maj\u0105 ustawowego obowi\u0105zku prowadzenia ani ewidencji przychod\u00f3w, ani wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych.<\/p>\n Najem prywatny wykonywany poza dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105 wi\u0105\u017ce si\u0119 wi\u0119c z maksymalnym uproszczeniem obowi\u0105zk\u00f3w podatkowych. Sprowadza si\u0119 ono do zwolnienia os\u00f3b fizycznych zar\u00f3wno z ewidencji przychod\u00f3w, jak i z wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych.<\/p>\n —<\/p>\n Cho\u0107 obowi\u0105zki ewidencyjne odpadaj\u0105, podatek nadal trzeba obliczy\u0107 i zap\u0142aci\u0107. Poni\u017cszy wz\u00f3r oraz przyk\u0142ady u\u0142atwiaj\u0105 samodzielne ustalenie nale\u017cnego rycza\u0142tu od przychodu z najmu prywatnego.<\/p>\n Wz\u00f3r podstawowy (przych\u00f3d roczny do 100 000 z\u0142):<\/p>\n rycza\u0142t = przych\u00f3d roczny \u00d7 8,5%<\/p>\n Wz\u00f3r dla przekroczenia progu (przych\u00f3d roczny ponad 100 000 z\u0142):<\/p>\n rycza\u0142t = 100 000 z\u0142 \u00d7 8,5% + (przych\u00f3d roczny \u2212 100 000 z\u0142) \u00d7 12,5%<\/p>\n Podstaw\u0105 jest faktycznie otrzymany czynsz, bez pomniejszania o koszty. Je\u015bli umowa przewiduje, \u017ce media op\u0142aca najemca bezpo\u015brednio dostawcy, kwoty te nie stanowi\u0105 przychodu wynajmuj\u0105cego.<\/p>\n Przyk\u0142ad 1 \u2014 czynsz poni\u017cej progu<\/p>\n Wynajmujesz mieszkanie za czynsz 2 500 z\u0142 miesi\u0119cznie, op\u0142acany przez najemc\u0119 bez dodatkowych \u015bwiadcze\u0144 w naturze. Roczny przych\u00f3d wynosi:<\/p>\n 2 500 z\u0142 \u00d7 12 = 30 000 z\u0142<\/p>\n Rycza\u0142t za rok podatkowy:<\/p>\n 30 000 z\u0142 \u00d7 8,5% = 2 550 z\u0142<\/strong><\/p>\n Ca\u0142y przych\u00f3d mie\u015bci si\u0119 poni\u017cej progu 100 000 z\u0142, wi\u0119c zastosowanie ma jedna stawka 8,5%.<\/p>\n Przyk\u0142ad 2 \u2014 czynsz powy\u017cej progu<\/p>\n Wynajmujesz lokal za czynsz 10 000 z\u0142 miesi\u0119cznie. Roczny przych\u00f3d wynosi:<\/p>\n 10 000 z\u0142 \u00d7 12 = 120 000 z\u0142<\/p>\n Do kwoty 100 000 z\u0142 stosuje si\u0119 stawk\u0119 8,5%, a do nadwy\u017cki 20 000 z\u0142 stawk\u0119 12,5%:<\/p>\n 100 000 z\u0142 \u00d7 8,5% = 8 500 z\u0142<\/p>\n 20 000 z\u0142 \u00d7 12,5% = 2 500 z\u0142<\/p>\n Rycza\u0142t \u0142\u0105czny: 8 500 z\u0142 + 2 500 z\u0142 = 11 000 z\u0142<\/strong><\/p>\n W obu przyk\u0142adach podatnik nie prowadzi ewidencji przychod\u00f3w ani wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych, a mimo to prawid\u0142owo ustala kwot\u0119 nale\u017cnego rycza\u0142tu na podstawie samych um\u00f3w i potwierdze\u0144 wp\u0142at czynszu.<\/p>\n —<\/p>\n Czy przy najmie prywatnym musz\u0119 prowadzi\u0107 ewidencj\u0119 przychod\u00f3w?<\/strong><\/p>\n Nie. Art. 15 ust. 3 ustawy o zrycza\u0142towanym podatku wy\u0142\u0105cza obowi\u0105zek prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w wobec podatnik\u00f3w osi\u0105gaj\u0105cych przychody, o kt\u00f3rych mowa w art. 6 ust. 1a, czyli z najmu prywatnego. Potwierdza to interpretacja Dyrektora KIS z 29 wrze\u015bnia 2020 roku.<\/p>\n Czy najem prywatny wymaga prowadzenia wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych?<\/strong><\/p>\n Nie w odniesieniu do nieruchomo\u015bci mieszkalnych. Paragraf 12 ust. 5 rozporz\u0105dzenia wy\u0142\u0105cza z wykazu budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowi\u0105ce odr\u0119bn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 oraz sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dla takich sk\u0142adnik\u00f3w wykaz nie jest obowi\u0105zkowy.<\/p>\n Jak\u0105 stawk\u0105 opodatkowany jest najem prywatny?<\/strong><\/p>\n Najem prywatny rozlicza si\u0119 rycza\u0142tem wed\u0142ug stawki 8,5% przychodu. Od nadwy\u017cki ponad 100 000 z\u0142 przychodu w roku podatkowym stawka wynosi 12,5%. Pr\u00f3g odnosi si\u0119 do \u0142\u0105cznego przychodu z tego \u017ar\u00f3d\u0142a.<\/p>\n Czy mog\u0119 odliczy\u0107 koszty remontu od przychodu z najmu prywatnego?<\/strong><\/p>\n Nie. Rycza\u0142t od przychod\u00f3w ewidencjonowanych nalicza si\u0119 od faktycznie otrzymanego przychodu bez pomniejszania o koszty podatkowe. Dotyczy to tak\u017ce odpis\u00f3w amortyzacyjnych od nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re przy rycza\u0142cie nie s\u0105 uwzgl\u0119dniane.<\/p>\n Od kiedy najem prywatny rozlicza si\u0119 wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142tem?<\/strong><\/p>\n Od 1 stycznia 2022 roku najem prywatny podlega opodatkowaniu wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142tem od przychod\u00f3w ewidencjonowanych. Wcze\u015bniejsza mo\u017cliwo\u015b\u0107 rozliczenia tego \u017ar\u00f3d\u0142a wed\u0142ug skali podatkowej zosta\u0142a zniesiona.<\/p>\n Co wchodzi do przychodu z najmu prywatnego poza czynszem?<\/strong><\/p>\n Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy do przychodu zalicza si\u0119 otrzymane lub postawione do dyspozycji pieni\u0105dze i warto\u015bci pieni\u0119\u017cne, a tak\u017ce warto\u015b\u0107 otrzymanych \u015bwiadcze\u0144 w naturze i innych nieodp\u0142atnych \u015bwiadcze\u0144 z tytu\u0142u umowy najmu, podnajmu, dzier\u017cawy lub um\u00f3w o podobnym charakterze.<\/p>\n —<\/p>\n Najem prywatny od 1 stycznia 2022 roku rozlicza si\u0119 wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142tem od przychod\u00f3w ewidencjonowanych wed\u0142ug stawki 8,5%, a od nadwy\u017cki ponad 100 000 z\u0142 wed\u0142ug 12,5%. Podstaw\u0105 jest faktycznie otrzymany przych\u00f3d, bez pomniejszania o koszty podatkowe.<\/p>\n W zakresie obowi\u0105zk\u00f3w ewidencyjnych ustawodawca przyj\u0105\u0142 rozwi\u0105zanie maksymalnie upraszczaj\u0105ce. Art. 15 ust. 3 ustawy zwalnia z prowadzenia ewidencji przychod\u00f3w, a \u00a7 12 ust. 5 rozporz\u0105dzenia wy\u0142\u0105cza nieruchomo\u015bci mieszkalne z wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych.<\/p>\n \u0141\u0105czny efekt obu regulacji oznacza, \u017ce podatnik osi\u0105gaj\u0105cy przychody z najmu prywatnego nieruchomo\u015bci mieszkalnych nie prowadzi ani ewidencji przychod\u00f3w, ani wykazu \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych. Pozostaje mu prawid\u0142owe ustalenie i zap\u0142ata rycza\u0142tu na podstawie um\u00f3w oraz potwierdze\u0144 wp\u0142at czynszu.<\/p>\n —<\/p>\n System Fiskomat porz\u0105dkuje rozliczenie najmu prywatnego, nawet je\u015bli ustawa nie wymaga prowadzenia ewidencji ani wykazu. Poni\u017csza logika krok\u00f3w u\u0142atwia kontrol\u0119 przychod\u00f3w i terminowe regulowanie rycza\u0142tu.<\/p>\n\n
Spis tre\u015bci<\/h2>\n
\n
Najem prywatny jako \u017ar\u00f3d\u0142o przychod\u00f3w<\/h2>\n
Spos\u00f3b opodatkowania rycza\u0142tem<\/h2>\n
Ewidencja przychod\u00f3w na rycza\u0142cie a najem prywatny<\/h2>\n
Wykaz \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych przy najmie prywatnym<\/h2>\n
\n
Wy\u0142\u0105czenie nieruchomo\u015bci mieszkalnych z wykazu<\/h2>\n
Mini-kalkulator rycza\u0142tu od czynszu<\/h2>\n
Najcz\u0119stsze pytania (FAQ)<\/h2>\n
Podsumowanie merytoryczne<\/h2>\n
Krok po kroku w systemie Fiskomat<\/h2>\n
\n
Co warto przeczyta\u0107 dalej<\/h2>\n